INVESTIR DANS LE NEUF - LOI PINEL :

Mis en place par la ministre Sylvia Pinel en 2014, la loi Pinel, portant son nom, est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière le plus en vogue en France.

En effet, ce dispositif d’incitation à l’investissement locatif a pour but non seulement d’encourager les contribuables à investir dans l’immobilier neuf ou dans l'ancien réhabilité mais aussi, cela leur permet de réduire les impôts, allant jusqu’à 21%.

Cette loi fiscale s’applique sur les logements neufs acquis depuis 2014 et est prorogée jusqu’au 31 décembre 2024, par le gouvernement d’Emmanuel Macron.

Depuis les changements de l’année 2021, ce dispositif est réservé aux biens situés dans les habitations collectives, les maisons et les logements individuels sont désormais exclus et non éligibles.

Les avantages de la Loi Pinel :

Le dispositif Pinel permet aux acquéreurs de bénéficier d’un abattement fiscal pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
Durée de location 6 ans 9 ans 12 ans
Taux de défiscalisation 12 % 18 % 21 %
  • Bien entendu, le fisc impose quelques limites au dispositif. L’investissement pris en compte ne peut dépasser 300.000 euros et 5.500 euros au m². Il est possible tout de même de dépasser ces limites mais la déduction fiscale sera alors calculée, tenant compte de ces plafonds en question.
  • Il est à noter que la réduction d’impôt Pinel est incluse dans le plafonnement global des niches fiscales et que l’ensemble des réductions et crédits d’impôt obtenus sur l’année ne peut dépasser 10.000 euros.
Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, les propriétaires d’un logement Pinel ont la possibilité de louer leurs biens Pinel aux membres de leurs familles (ascendants ou descendants), qui sont en dehors du foyer fiscal. Ceci est applicable pour les investissements immobiliers effectués depuis 2015 et qui répondent aux critères d’éligibilité.
L’investissement Pinel facilite la constitution d’un patrimoine immobilier solide. Lors de la fin de la période de location, le propriétaire peut revendre son bien pour profiter d’une plus-value intéressante comme il peut encore le louer pour profiter de ses loyers perçus comme revenus complémentaires. Pour certains investisseurs, les logements Pinel peuvent servir comme nouvelle résidence à occuper dès la retraite.
  • Pour bénéficier des avantages de cette loi, il existe quelques conditions à respecter qui concernent le locataire, le bien immobilier et le zonage indiqué par le gouvernement.

Conditions d’éligibilité :

Le gouvernement impose des conditions à vérifier avant d’investir sous le dispositif Pinel :

Le zonage Pinel :

Pour renforcer l’offre locative dans les grandes villes françaises, il faut que le bien immobilier en question appartienne à l’une des zones éligibles du territoire français, à savoir : la zone A bis, la Zone A, la zone B1 (La zone B2 et la zone C ne sont plus éligibles à loi Pinel 2022, vu la demande locative très faible).

Plafonds de Loyer de la loi Pinel

L’investisseur ne doit pas dépasser un certain plafond des loyers précisé par le gouvernement :
Zone éligible Zone A Zone A bis Zone B1
Plafond de loyers 13,04 € 17,55 € 10,51 €
  • Le plafonnement des loyers d’un investissement Pinel varie selon la surface du bien en question.
  • On peut calculer ce plafond en appliquant un coefficient selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S, où S est la surface habitable du logement.
  • Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et sans excéder 1,2.

Le plafond de ressources Pinel :

Il existe également un plafonnement de ressources des locataires éligibles au dispositif Pinel à ne pas excéder. Ce plafonnement varie en fonction de la zone du bien et du nombre de ses occupants.
Nombre de locataires par foyer Zone A bis Zone A Zone B Zone B2 et zone C
Une seule personne 38.377 € 38.377 € 31.280 € 28 152 €
Un couple 57.357 € 57.357 € 41.772 € 37 594 €
Une seule personne / un couple ayant

1 personne à charge

 75.188 € 68.946 € 50.233 € 45 210 €
Une seule personne / un couple ayant

2 personnes à charge

 89.769 € 82.586 € 60.643 € 54 579 €
Une seule personne / un couple ayant

3 personnes à charge

 106.807 € 97.766 € 71.340 € 64 206 €
Une seule personne / un couple ayant

4 personnes à charge

 120.186 € 110.017 € 80.399 € 72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire +13.390 € +12.258 € +8.969 € +8 070 €
* Les plafonds indiqués correspondent aux barèmes appliqués durant l’année 2021, dans l’attente des nouvelles mises à jour publiées au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).
  • Votre investissement doit être neuf ou en cours d’achèvement.
  • Depuis l’année 2021, le bien Pinel doit faire partie d’une habitation collective.
  • Le bien doit être loué nu et occupé comme résidence principale des locataires.
  • La période de location doit s’étendre sur 6, 9 ou 12 ans et doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition du bien.
  • Le bien Pinel doit se conformer aux normes thermiques et à la performance énergétique pour obtenir le label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » pour les logements fraîchement construits et le label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » pour les logements neufs déjà existants.

Les changements prévus en 2023 et 2024 :

Bien que l’Etat ait décidé de proroger l’application de la loi Pinel jusqu’à la fin de l’année 2024, les avantages fiscaux se trouveront progressivement réduits pour les investissements effectués dès le 1er janvier 2023. 

Pour ce qui est de cette année, voici les chiffres qui nous ont été communiqués

- Pour une location de 6 ans, le taux de défiscalisation diminue de 12% à 10%.
- Pour une location de 9 ans, le taux de défiscalisation diminue de 18% à 15%.
- Pour une location de 12 ans, le taux de défiscalisation diminue de 21% à 17.5%.

Pour les investissements effectués dès le 1er janvier 2024 :

- Pour une location de 6 ans, le taux de défiscalisation diminue de 10,5% à 9%.
- Pour une location de 9 ans, le taux de défiscalisation diminue de 15% à 12%.
- Pour une location de 12 ans, le taux de défiscalisation diminue de 17,5% à 14%.

La surface du bien en question n’est pas moins de :

Type de bien  T1 T2  T3  T4  T5
Surface minimale 28 m² 45 m² 62 m² 79 m² 96 m²

Ces biens doivent comporter des espaces extérieurs (balcon, terrasse) et avoir une double exposition (pour les T3, T4 et T5)